Vragen – Stadstuin in Nieuwland – Burger Partij Amersfoort

Nummer: 2020-047

Aan de voorzitter van de gemeenteraad van Amersfoort.

Steller: Burger Partij Amersfoort (BPA)

Onderwerp: Vervolgvragen van de BPA over de Stadstuin in Nieuwland

Is het College op de hoogte van de BPA-toelichting zoals hieronder vermeld?
Heeft de gemeenteraad gedurende de eerste 5 jaar na oprichting Stichting Stadstuin en de beheerovereenkomst van januari 2008 wel de jaarcijfers van de Stichting Stadstuin ontvangen?
- En zo ja, op welke data in die 5 jaar. Graag de data van ieder jaar afzondelijk.
- Kunt U de BPA deze 5 jaarlijkse stukken ook apart aan de BPA vertrekken ?
- En zo nee, waarom niet?
Heeft de gemeenteraad deze jaarcijfers jaarlijks ter goedkeuring voorgelegd gekregen en vastgesteld?
- Zo ja, waar zijn deze besluiten terug te vinden?
- Zo nee, waarom niet?

BPA Toelichting:

( zie met name punt 6, laatste twee punten, en punt 8, idem – alles zwart gemaakt )

In het Beheerkwaliteitsplan Stadstuin Nieuwland valt het volgende te lezen.

1. Inleiding

De “Stadstuin” is het laatste woongebied dat wordt gerealiseerd in de woonwijk Nieuwland. Het gebied ligt in het uiterste noordwesten van de nieuwe wijk. Er zullen hier circa 760 woningen worden gebouwd, waarvan circa 120 huur en 640 koop.

Bij aanvang van de planvorming is aangegeven dat Stadstuin een bijzonder stukje Amersfoort wordt waarbij meer dan gemiddeld aandacht wordt geschonken aan het groene karakter, waterbeheer en een autoluwe inrichting. Het gebied dient een parkachtige inrichting te krijgen. De woningen krijgen geen privétuin. Tegelijk heeft het bestuur van de gemeente nadrukkelijk om extra aandacht gevraagd voor het toekomstige beheer van dit bijzondere gebied. ‘Uitgangspunt voor het openbaar gebied is een hoogwaardige kwaliteit, niet alleen bij aanleg maar ook in het beheer daarna. Realisatoren zien het als een inspanningsverplichting om de condities voor een duurzaam beheer te creëren ’. Na goedkeuring van het (stedenbouwkundig) plan zal de komende maanden gezamenlijk worden gezocht naar de meest optimale constructie om dit te waarborgen.

Tegen deze achtergrond is voor de Stadstuin een Beheerkwaliteitsplan (BHKP) voor de openbare ruimte (BHKP) gemaakt, dat gebaseerd is op het ontwikkelingsplan en de uitwerking stedebouwkundig plan, waarbij de ambities voor de openbare ruimte expliciet zijn gemaakt.

2. Het BHKP voor Stadstuin

Het BHKP heeft tot doel om het ontwerpproces voor de openbare ruimte te ondersteunen zodat de toekomstwaarde van de nieuwe wijk ook op dit punt is gewaarborgd. Het nu voorliggende BHKP voor Stadstuin hoort bij het concept Voorlopig Ontwerp inrichtingsplan?. Het geeft een uitvoerige analyse van dit plan vanuit diverse invalshoeken. Hierbij gaat het onder meer om beeldkwaliteit, verkeersveiligheid, sociale veiligheid, ecologie, onderhoudbaarheid en handhaafbaarheid. Hierbij zijn diverse aandachtpunten en risico’s in beeld gebracht. Dit is gebeurd tegen de achtergrond van de ambities die eerder in het proces op deze onderdelen zijn geformuleerd. Een en ander is gedaan in een iteratief proces waarbij achtereenvolgens het stedenbouwkundig plan, het programma van eisen en ten slotte het concept VO zijn bediscussieerd in de werkgroep beheer, het inrichtingsatelier, projectgroep en realisatorenoverleg. Op diverse punten zijn de inrichtingsvoorstellen naar aanleiding hiervan aangepast. In elke fase is aangegeven welke beheerstrategie noodzakelijk zou zijn om de

gewenste kwaliteit ook op termijn te waarborgen. Hierbij is tevens inzichtelijk gemaakt wat de kosten van het beheer in die situatie zouden zijn en hoe die zich verhouden tot de bij de gemeente beschikbare middelen voor beheer. Mede in dit licht zijn voorstellen gedaan om bewoners en gebruikers intensiever te betrekken bij het beheer van de nieuwe wijk.

3. Conclusies BHKP; ambities worden grotendeels gehaald

Stadstuin wordt een bijzondere wijk. De meeste ambities voor de openbare ruimte worden ruim gehaald. Stadstuin krijgt een openbaar gebied met een hoge kwaliteit. Hierin zijn het afwisselende graslandschap, de hoogteverschillen en het zichtbaar afvoeren van regenwater naar het oppervlaktewater belangrijke items. Door dit landschap lopen smalle wegen met parkeerstroken en voetpaden daarlangs. Het bewonersparkeren wordt grotendeels in parkeergarages opgelost. De wegen in Stadstuin zijn smal, om het ‘parkconcept’ niet aan te tasten en om de verkeerssnelheid te verminderen. Een belangrijk concept in Stadstuin is, dat er geen sprake is van privégroen. Al het groen in Stadstuin is openbaar gebied. Bij dit concept speelt het gebruik van de openbare ruimte een grote rol. Zitgelegenheid en plekken voor ontmoeting-, spel- en wandelgelegenheid zijn hierbij aandachtspunten. In Stadstuin wordt een gevarieerde inrichting van het openbaar groen gerealiseerd, met onder andere thematuinen (‘speciale plekken’). Stadstuin blijft wel een stedelijke vorm van natuur, door de hoge bebouwingsdichtheid.

Het behalen van de ambities op het gebied van verkeersveiligheid en ecologie vraagt nog om de nodige aandacht bij de uitwerking van de plannen.

Toch is het concept ook kwetsbaar. Door het vele groen, het extra onderhoud dat hieruit voortkomt, de zorg voor foutparkeren, de overlast vanwege hondenpoep en de zorg voor zwerfvuil in de “groene goten” en rietkragen zijn aanvullende beheermaatregelen noodzakelijk. In dit kader is een beheerstrategie voorgesteld die uitgaat van:

intensivering onderhoud (m.n. verwijdering zwerfvuil);
extra aandacht voor toezicht en handhaving (parkwachter);
betrokkenheid van bewoners en gebruikers via beheergroep (ook financieel gezien).

Door deze uitgekiende combinatie van het ontwerp en de beheerstrategie voor de openbare ruimte kan worden geconcludeerd dat de meeste ambities inderdaad worden gehaald.

4. Beheerkosten en bijdrage van bewoners

Er is een berekening gemaakt van de te verwachten beheerkosten van het plan Stadstuin. Al vrij snel in de planvorming werd duidelijk dat Stadstuin vooral vanwege het grote areaal niet-uitgeefbaar terrein, waarvan weer een groot deel groen, duur in onderhoud zou zijn. Het beheerbudget van de gemeente voor standaardbeheer bedraagt f 30,- per woning per maand (beschikbaar standaardbudget voor woonwijken). Voor Stadstuin zijn de te verwachten beheerkosten geraamd op het dubbele hiervan. Het tekort op het budget wordt aldus op ongeveer f 30,- per woning per maand geraamd en heeft betrekking op het in standhouden van de speciale kwaliteit van Stadstuin en het additioneel beheer dat daarvoor wenselijk is:

ruime en groene inrichting en het ontbreken van privétuinen;
hogere onderhoudsniveaus;
aanvullende beheerorganisatie, inclusief parkwachter.

Het voorstel is om dit bedrag als beheerbijdrage door bewoners en andere primaire gebruikers van het gebied (schietvereniging, geloofsgemeenschap en scouting) te laten betalen. Deze extra beheerbijdrage wordt niet ingezet voor standaardbeheer. Zonder deze eigen bijdrage kan Stadstuin alleen in stand worden gehouden wanneer het concept qua inrichting en beheer drastisch wordt ‘uitgekleed’ en wordt volstaan met basisonderhoud. De gestelde ambities voor Stadstuin worden dan niet meer gehaald.

5. Afkoopsom of periodieke bijdragen

Er zijn verschillende manieren om de beheerbijdrage te innen: via een afkoopsom ineens, bij de eerste verkoop of verhuur van de woningen en/of via een maandelijkse of jaarlijkse bijdrage. Op grond van verkoop- en verhuurbaarheid, de mogelijkheid van fondsvorming en het beperken van administratie, wordt voorgesteld om de beheerbijdrage ineens te laten afkopen, voor zowel de huurders als de kopers. De corporatie Achtgoed betaalt de afkoopsom voor alle huurwoningen en berekent dit door in de huur. De berekende afkoopsom bedraagt per woning ca f 11.000,-. De periode waarover de beheerkosten worden afgekocht is 50 jaar, gebaseerd op de gemiddelde leeftijd van een woning. De gezamenlijke afkoopsommen vormen een fonds (‘beheerfonds’) dat als startkapitaal wordt aangewend. De op te richten beheergroep (zie hierna) is, op basis van nader te maken afspraken in de beheerovereenkomst, bevoegd om te bepalen wat er met dit kapitaal gebeurt, binnen de afgesproken kaders van het beheerplan Stadstuin. De definitieve hoogte van de afkoopsom zal worden bepaald mede op basis van een onderzoek naar reëel te ontvangen rendementen.

6. Beheerorganisatie; contractuele aspecten

Uit het BHKP blijkt dat de gestelde ambities voor handhaafbaarheid, netheid en onderhoudbaarheid alleen waargemaakt kunnen worden als er speciale afspraken over een beheerorganisatie van Stadstuin gemaakt worden. Betrokkenheid van de bewoners en gebruikers van de openbare ruimte is een belangrijke voorwaarde.

Voorgesteld wordt om een beheergroep Stadstuin te formeren waarin zitting hebben de gemeente, de corporatie, de geloofsgemeenschap, de scouting, de schietvereniging en de bewoners (in de gebruikelijke vorm van bewonersparticipatie). Deze beheergroep Stadstuin is opdrachtgever en budgetbeheerder van het beheer van de openbare ruimte conform het beheerplan Stadstuin. Het eerste concept-beheerplan, dat geldt als richtsnoer voor de komende 5 jaar, zal onderdeel uitmaken van de tussen partijen te sluiten beheerovereenkomst.

De voorgestelde innovatieve beheerorganisatie bevat daarnaast de volgende elementen:

in de raamovereenkomst tussen Heijmans Vastgoed BV en gemeente wordt kettingbeding aan ontwikkelende partijen opgenomen;
in kettingbeding worden ontwikkelende partijen verplicht in koop- dan wel huurcontracten eigenaars, eigenaars/bewoners en huurders/bewoners te binden aan lidmaatschap van de beheergroep Stadstuin en het betalen van een bewonersbijdrage;
deelname in de beheergroep Stadstuin en de betalingsverplichting wordt vastgelegd in de beheerovereenkomst Stadstuin, te ondertekenen door gemeente, corporatie, geloofsgemeenschap, scouting en schietvereniging;
in de beheerovereenkomst wordt bepaald op welke wijze en met welke regelmaat de beheergroep het beheerplan wijzigt, cq. vaststelt;
de beheerbijdrage van bewoners in Stadstuin wordt vastgesteld op f 30, – per maand per woning. De beheerbijdrage Stadstuin van de gemeente is eveneens circa f 30,- per maand per woning;
de jaarrekening van de beheergroep Stadstuin en het beheerplan worden in de eerste vijfjaren na oprichting van de beheergroep jaarlijks ter goedkeuring voorgelegd aan en vastgesteld door de gemeenteraad;
de gemeente speelt in de eerste vijf jaar na oprichting van de beheergroep een belangrijke rol en kan zich nadien terugtrekken of een aan de andere partijen een gelijke(re) positie innemen.

7. Juridische verankering van de organisatie; Wie is eigenaar van de grond?

Bij de uitwerking van de beheerorganisatie Stadstuin is er tot voor kort steeds van uitgegaan dat de openbare grond in eigendom zou blijven van de gemeente (model 1). In het kader van juridische advisering omtrent de inpassing van de diverse woningtypes in bovenstaande organisatie^, is door Heijmans Vastgoed BV een tweede model uitgewerkt, waarin de openbare grond in mandeligheid aan de bewoners wordt uitgegeven (model 2). Mandelig eigendom wil zeggen dat eigenaren niet exact kunnen aangeven welk deel van de buitenruimte in hun bezit is.

In beide modellen blijft de hiervoor omschreven beheerorganisatie (de beheergroep waarin de gemeente, corporatie, geloofsgemeenschap, schietvereniging, scouting en bewoners medezeggenschap hebben over het beheer) dezelfde. Ook wat betreft de openbaarheid van de grond bestaat er geen verschil: in beide modellen is de openbare ruimte voor iedereen toegankelijk. In onderstaande tabel zijn de kenmerken van beide modellen schematisch weergegeven. Op basis van verkoopbaarheid, de financiële zekerheid en betrokkenheid wordt voorgesteld te kiezen voor model 2.

8. Het vervolgtraject

In september 1999 wordt het Definitief Ontwerp (DO) Inrichtingsplan, inclusief o.a. het verlichtingsplan, groenplan en uitwerking van speelvoorzieningen afgerond.

Op dat moment is het te beheren areaal bekend en kan het concept-beheerplan voor Stadstuin worden opgesteld. Dit concept-beheerplan zal als contractstuk dienen bij de verkoop van de woningen.

In oktober van 1999 is de start van de verkoop van de woningen gepland. Voor die datum zullen daarom niet alleen het beheerplan, maar ook de beheerovereenkomst en alle andere relevante documenten zoals koop- en huurcontracten gereed moeten zijn. De eerstkomende tijd zal besteed worden aan het opstellen van de contracten voor de overdracht van de groene openbare ruimte. Alle contractstukken dienen opgesteld dan wel getoetst te worden door een notariskantoor.

Voor het realiseren van de ambities in Stadstuin, zoals die nu zijn weergegeven in het BHKP en in het VO Inrichtingsplan, is deze fase van uitermate groot belang.

Ten behoeve van de besluitvorming is het tot nu toe uitgedachte beheerconcept op zijn haalbaarheid getoetst door de notariskantoren Houthoff Buruma respectievelijk Veldhuizen Beens.

Het BHKP zal in het vervolgtraject van de planvorming dienen als toetsingskader. Zowel het DO als de bestekken moeten met het BHKP in de hand getoetst kunnen worden in relatie tot de eerder geformuleerde ambities. Bovendien moet worden bewaakt dat de in het BHKP genoemde aandachtspunten daadwerkelijk worden opgelost.

De berekende extra bijdrage aan beheer van de openbare ruimte is een taakstellend maximumbedrag. Bij uitwerking van de plannen dient hiermee rekening te worden gehouden.

9. Standpunt commissies

De Commissie voor Stadsbeheer, Wijkgericht werken en Milieu en de Commissie Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening hebben met dit voorstel ingestemd.

Ralph Langendam

Hans van Wegen

fractie Burger Partij Amersfoort (BPA)