Bron: De Stadsbron
Wordt het buigen of barsten in de zaak-Vahstal met het risico van nog jaren procederen? Zowel de gemeente als de ondernemer brengen de juridische wapens in stelling. Tegelijkertijd klinkt aan beide kanten het verlangen om een akkoord te bereiken en het nu wel uit te voeren.
Blijven strijden tegen schadevergoeding aan bouwer en projectontwikkelaar Hans Vahstal is al jaren de strategie van de gemeente Amersfoort en op het eerste gezicht houdt het college van b. en w. die lijn vast. De eerstvolgende stap is naar de rechtbank, om daar vernietiging te vragen van de eindbeslissing van bindend adviseurs. Die oordeelden in december dat Vahstal recht heeft op schadevergoeding, omdat hem de bouw van 244 woningen door de neus is geboord. Een nieuwe procedure stelt het moment uit dat de stad moet betalen en er bestaat altijd de kans dat de tegenpartij inbindt. In de hier toepasselijke civiele rechtspraak duren zaken makkelijk enkele jaren. De papieren liggen klaar, blijkt uit berichten aan de gemeenteraad. De dagvaarding kan worden uitgebracht na bespreking in de gemeenteraad van 9 maart.
Gaat het ook gebeuren? In het laatste bericht aan de gemeenteraad staat dat de wethouders Hans Buijtelaar en Jan Willem Stegeman gelijktijdig willen proberen om met Vahstal een minnelijke regeling te treffen. In het document is zelfs een glimp van spijt te lezen over de gang van zaken tot nu toe: “De ophoping van procedures heeft het geschil almaar verlengd. Het college vindt dat dit anders had gekund en gemoeten.”
375 woningen
Toch nieuwe procedurele stappen nemen is volgens het stadsbestuur onvermijdelijk zolang er geen schikking met Vahstal ligt. De fatale datum is 25 maart 2021, over ruim drie weken. Daarna is er geen verzet meer mogelijk tegen de tussentijdse beslissing van de adviseurs uit 2017 waarin staat dat Amersfoort volgens de gemaakte afspraken 375 woningen aan Vahstal had moeten aanbieden. De gemeente interpreteert de overeenkomsten uit 1998 en 2005 anders en vindt 250 afdoende.
Toch leek Amersfoort in februari 2019 bereid zich daarbij neer te leggen. Toen kreeg de gemeenteraad te lezen: ,,Het college kan zich in beginsel vinden in de tussenbeslissingen tot nu toe en ziet geen aanleiding voor een nieuwe bindend adviesprocedure. Daarmee is er ook onvoldoende reden deze tussenbeslissingen bij een rechter aan te vechten.”
Maar anderhalf jaar later, in september 2020, heeft het stadsbestuur toch maar verlenging gevraagd van de termijn om alsnog naar de rechter te stappen; een kwestie van opties openhouden. Welke argumenten de gemeente precies heeft om het aantal woningen alsnog omlaag te krijgen, blijft vaag. Nu al openheid geven zou Vahstal in de kaart spelen, redeneert het college – al komen de argumenten in de rechtszaal natuurlijk wel aan de orde.
Luxe vrije sector
Ook Vahstal heeft juridische ijzers in het vuur. Tegelijkertijd liet hij meermalen weten dat hij de eindbeslissing van december accepteert. ,,En daarmee natuurlijk ook de tussenbeslissingen,” bevestigt de ondernemer, die ook de voorkeur geeft aan gesprekken om eruit te komen. ,,Ik kan de gemeente niet kwalijk nemen dat ze haar juridische positie opbouwt, dat is ieders recht.” Maar als Amersfoort inderdaad gaat procederen over 250 in plaats van 375 woningen, zegt Vahstal, dan zal hij nogmaals aanvoeren dat het er eigenlijk 475 moeten zijn.
Zelf heeft de ontwikkelaar ook een procedure lopen bij de rechtbank, over de vraag of afspraken uit 2001 over het type woningen moeten worden nagekomen. Daarin staat dat Vahstal zijn projecten aangeboden zou krijgen in de meest winstgevende sector van de bouw, de luxe vrije sector. Dat is een opwaardering van de oorspronkelijke formulering uit 1998, toen het nog ging over de gewone vrije sector en de goedkope vrije sector.
De gemeente vindt dat er helemaal geen afspraak over zo’n opwaardering is, omdat er ondanks talloze gesprekken geen collegebesluit over is genomen. Op dit punt kreeg kreeg het stadsbestuur al in 2012 bindend adviseurs aan zijn kant. Vahstal is daarna verklaringen onder ede gaan verzamelen van oud-wethouders en vertrokken ambtenaren om hem te ondersteunen. Dat er aanbiedingen in de luxe vrije sector zouden komen, is volgens hem nog eens bevestigd in 2005 – maar net die ene bijlage ontbreekt in de gearchiveerde en ondertekende versie van dat akkoord; terwijl dat volgens direct betrokken ambtenaren en politici wel de bedoeling was. Slordigheid, of opzet?
Tot nog toe is het Vahstal in diverse procedures niet gelukt om op dit onderdeel zijn zin te krijgen, maar de juridische molens draaien door en op 19 april staat een zitting van de rechtbank op de agenda – hij belooft nieuwe argumenten.
Kattenbroek en Vathorst
Het aantal woningen dat Vahstal daadwerkelijk heeft kunnen neerzetten als gevolg van zijn afspraken met de gemeente Amersfoort is bijzonder klein: 10 eengezinswoningen en 20 appartementen in Vathorst, 16 twee-onder-een-kapwoningen in Kattenbroek. Allemaal in de luxe vrije sector, dat wel. Net als vrijwel alle andere aanbiedingen die Amersfoort aan Vahstal deed en die het niet haalden; alleen een project in het Gildenkwartier was een uitzondering. Hoe de gemeente dan wil aantonen dat ze eigenlijk uitging van goedkopere bouwmogelijkheden is niet duidelijk.
Twee-onder-een-kapwoningen Vahstal in Kattenbroek.
Binnen de gemaakte afspraken moest Amersfoort gemiddeld per jaar grond voor 50 woningen aanbieden voor een marktconforme prijs. De gemeente en Ontwikkelingsbedrijf Vathorst zijn daar niet in geslaagd, hebben de bindend adviseurs vastgesteld. Vahstal heeft zelf gelegenheid voor 39 woningen laten liggen, bij 74 woningen liep de aanbieding op niks uit doordat de partijen te lang bleven kibbelen.
Als Vahstals schade berekend moet worden op basis van de luxe vrije sector, is het projectrendement twee keer zo groot als bij de normale vrije sector. Dat scheelt nogal in de kosten voor de gemeente, en is een reden waarom de ontwikkelaar al jaren zijn uiterste best doet om bindend adviseurs en rechtbanken te overtuigen van het bestaan van deze afspraak. Doorgaan is volgens hem te rijmen met het aanvaarden van de beslissingen van de bindend adviseurs, maar de kwestie hoort ook thuis op de overlegtafel als er inderdaad een gesprek met de gemeente komt.
,,Dan zal ik moeten inschatten wat mijn kansen zijn bij de rechtbank en dat geldt ook voor de gemeente als die vernietiging probeert in te roepen. Het is jaren wachten of schikken.”
Appartementen Vahstal bij Rotonde 5 in Vathorst.
Weer onderhandelen
Helpers weg dan maar, zet de ondernemer met de wethouder in een zaaltje tot ze eruit zijn? Dat is al vele malen geprobeerd, op het oog met succes. Maar bij de uitvoering van die afspraken liep het spaak, of het nu ging over schriftelijke overeenkomsten of de opdracht aan elkaars advocaten om een compromis te bereiken. Hoe en waarom het misging, daar verschillen de meningen dan weer over.
De laatste onderhandelingen over een schikking waren in 2018, waarbij een compromis over het aantal woningen op tafel kwam. Dat zouden Vahstal en wethouder Buijtelaar bespreken met elkaar advocaten erbij, beschrijft de ontwikkelaar in een e-mail aan de gemeenteraad. Die afspraak kwam er niet, vervolgens gaven de ondernemer en de wethouder samen hun advocaten opdracht om de details van het compromis verder uit te werken. Toen die afspraak was gemaakt, bleek dat de gemeentelijke vertegenwoordigers het aantal woningen ter discussie stelden. Volgens Vahstal was dat tegen de afspraak die hij met Buijtelaar had gemaakt, en daarmee waren de onderhandelingen voorbij.
De komende weken willen Buijtelaar en zijn collega Stegeman het op kousenvoeten nogmaals proberen. Vahstal krijgt een brief, is het plan, en de gemeente zoek contact met zijn advocaten om te kijken of er te praten valt. Intussen lopen de juridische procedures door.
Of die uitlopen op een compromis, schikking of een uitspraak na vele jaren, uiteindelijk is de meest waarschijnlijke uitkomst dat de gemeente Amersfoort miljoenen euro’s aan Vahstal moeten vergoeden. Wat gaat hij met dat geld doen? Vahstal: ,,Eerst maar eens kijken hoe ver we komen, laten we nu niet gaan luchtfietsen. Ik heb nog geen bestemming in gedachte.”